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Uno de los más importantes es la promesa de compraventa, un contrato previo a la escritura definitiva. Muchas personas no saben exactamente qué significa, qué obligaciones genera y cuándo conviene firmarlo. Aquí lo explicamos paso a paso.
¿Qué es la promesa de compraventa?
La promesa de compraventa es un contrato preparatorio en el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a celebrar en el futuro un contrato definitivo de compraventa.
👉 Es decir, no transfiere aún la propiedad, pero sí establece derechos y obligaciones claras para las dos partes hasta que se firme la escritura pública.
En Ecuador, este documento tiene validez legal siempre que:
- Esté por escrito.
- Identifique claramente a comprador y vendedor.
- Señale el bien inmueble con todos sus datos (dirección, linderos, matrícula, etc.).
- Establezca el precio y la forma de pago.
- Incluya un plazo para firmar la escritura definitiva.
¿Para qué sirve?
La promesa de compraventa es útil porque:
- Garantiza el negocio: asegura que el vendedor no ofrecerá el inmueble a otra persona.
- Protege al comprador: le da tiempo para obtener financiamiento, reunir la entrada o completar trámites.
- Define condiciones claras: precio, forma de pago, plazos y penalidades.
- Evita conflictos: en caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir el cumplimiento o pedir indemnización.
¿Cuándo conviene firmarla?
Firmar una promesa de compraventa es recomendable en situaciones como:
- Cuando el comprador aún no tiene listo el crédito hipotecario
- Ejemplo: María quiere comprar un departamento por $80.000, pero el banco tarda 2 meses en aprobar su crédito. Con la promesa, el vendedor se compromete a esperarla mientras ella asegura el financiamiento.
- Cuando falta cumplir requisitos legales
- Ejemplo: El vendedor debe obtener un certificado de gravámenes o regularizar escrituras. La promesa fija un plazo para solucionar esos trámites.
- Cuando se acuerda pago en partes antes de la escritura
- Ejemplo: El comprador entrega $10.000 como señal y acuerda pagar el resto en 3 cuotas, antes de firmar la compraventa definitiva.
- Cuando se negocia preventa en proyectos inmobiliarios
- Ejemplo: En un edificio en construcción, la promesa asegura al comprador un departamento específico hasta que la obra esté lista para escriturar.
¿Qué debe contener la promesa de compraventa?
Un contrato de promesa bien redactado incluye:
- Datos de las partes: nombres, cédulas, estado civil, domicilio.
- Descripción detallada del inmueble.
- Precio de venta y forma de pago.
- Plazo para la firma de la escritura definitiva.
- Entrega de arras o anticipo (generalmente del 5% al 10%).
- Obligaciones y penalidades por incumplimiento.
- Firma de ambas partes y reconocimiento de firmas ante notario.
¿Qué pasa si una de las partes no cumple?
- Si el comprador incumple, puede perder la señal o anticipo entregado.
- Si el vendedor incumple, deberá devolver el anticipo duplicado o indemnizar al comprador.
En ambos casos, también se puede exigir el cumplimiento forzoso en vía judicial, dependiendo de lo pactado.
La promesa de compraventa es un paso clave en los negocios inmobiliarios porque brinda seguridad y confianza a ambas partes. Conviene firmarla cuando todavía faltan trámites, pagos o aprobaciones, pero existe un acuerdo serio de compra y venta.
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